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      美国是一个移民国家,欢迎世界各地的外国友人到美国投资或购置房产,在买房投资方面几乎没有任何的限制。

美国房产市场介绍

  

       美国是一个移民国家,欢迎世界各地的外国友人到美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制,且无套数限制。只是在卖房的时候,在利润赋税也就是所得税方面上会有一些不同。
 

       美国房产,在住宅房屋方面,通常分成独立屋、共渡屋(Condo)、城市屋(Town House)。
 
       一、 独立屋是在某一块土地上只有这一栋房子,这是在美国房屋里面最多的一种。美国的房屋产权是包括土地及建筑物,这种形态在中国称为别墅。但别墅并不是正确的解释,因为独立屋有新有旧,对于年代久远、破烂的独立屋来说,称不上是别墅,只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的独立屋。

       二、 共渡屋通常是一排相连的房子,有五栋、十栋甚至更多,你可以拥有其中的一栋,它可以是一层、二层或是三层的形式。

       三、 城市屋和共渡屋的差别不大,通常来说城市屋是比较豪华的,它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层,很少用到三层。
 
       共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分,有时会有小部分的院子。
 
       除述所提到的住宅房屋以外,在美国还有仓库、办公楼、购物中心、公寓群、旅馆、土地可以进行投资。
 
       美国也有类似中国的公寓房,不同的是,这种一栋建筑物里面有很多住户的形态,在美国都是整栋地购买,作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属于商业建筑,由投资者整栋购买,分间出租而不是出售。但是也有少部分房价比较贵的区域,包括纽约、洛杉矶好莱坞、比华利山庄、圣塔芭芭拉等地区,有单独出售的公寓,一间的价值有时超过八十万,它的管理非常好,有专门的警卫,闲人是不能随便出入的。这种公寓是为了适应当地的高房价,因为这种地区的独立屋,可能都是数百万美元。
 
       美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几,不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋,一般使用寿命都在六十年以上,如果房屋保养完善,使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方,在同一地区,新屋可能在价格上会高于旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的修建及室内装潢。
 
       投资风险最低的是住宅房屋,因为住宅房屋是需求性的,只要人口增加,就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高,因为它受市场影响比较大,例如办公楼在经济好的时候,出租率会高,经济不好的时候,出租率就会下降。仓库也是一样,在经济好的时候,货品流通快,仓库的价格也会水涨船高,而经济不好时,贸易量减少,对仓库的需求会降低。投资风险最大的是土地,投资回报最大的也是土地,一块不毛之地,如果被开发的话,它会在一夜之间暴涨,同样它也可能闲置五十年无人问津,当然毫无任何利润可言。总之,投资回报率越高的投资风险可能越大。


       美国无论是买房还是卖房,佣金都是由卖主支付的,所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人,除非你们另有协议。
 
       拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式,为实现这一目标,美国有一套相对完善的住房政策。所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。在加州,外国人出售美国房产,需要缴纳“资本利得税”也就是所得税,联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金,卖出是100万美金,卖主赚了20万,这所得的20万,要交25%(5万美金)的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司(Escrow Company)负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临不同程度的罚款。美国人自己出售房产时,会有一定的免税额度,比如夫妻可以50万美金的免税额,单身有25万美金的免税额度。
 
       外国人在美国购置房地产也是可以贷款的。目前在加州对外国人的贷款的银行不多,目前有华资银行的华美银行,汇丰银行,富国银行,国泰银行等等。由于美国在经历了金融危机之后,对於贷款也越来越严格。一般来说,外国人的贷款头款必须在40%以上。一般常见的贷款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式,它们比一般查收入的贷款利率会高一些,最高可以贷到200万美元。申请贷款的作业时间会比较长,如果你选择贷款的话,需要四十五天到六十天的过户期,这种贷款需查你居住国的收入和国际信用。可以用个人名义,也可以用公司名义,一个名字最多可以贷款买三个房产。
 
       在美国拥有房产的持有成本情况:

一、 房产税。

        房产税在美国各个州各个地区都不同,一般在1%-3%, 在加州是 1%-2%。新开发的区域,地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约三十万美金,它每年的房产税在$3000到$6000之间。
 
二、房屋保险

       在加州,一般的区域,一栋三十万到五十万的房子,它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间,在加州由于地震灾害比较多,地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。
 
三、庭院维护费

       房屋的另一项持有成本是庭院的维护,例如剪草,在加州每月需要$50到$70。但在美国有一半以上的家庭都自己买割草机,自己维护庭院,运动、健身,又省钱。
 
四、社区费

       如果你买的是城市屋(连排屋),你会有一个社区费(国内称物管费),费用一般在一百五十到三百五十美元之间,费用的高低取决于社区内各种公用高施费用的分摊。有社区费的城市屋,社区费中已经包含火灾保险部份,不必另外再买火险。因为房子是相连的,如果一家着火,其它人也会受灾,所以他们的火险是共同承的。
 
五、地产税

       在美国各州、各地的地产税率都不相同,加州的地产税一般在1.2%-2.0%,包括了县、市及地方的税。在购房之前,你可以参考屋主的税率,请你的经纪人帮你换算出来。
  
六、房产租金税

       尽管在美国出租房屋获取租金,需要交租金税,但是。在美国房屋出租的回报率却很高。在加州,我们自己手上实际案例的统计,房子出租的毛租金收入在7%-8%,净租金回报率在 5%-6%。从租金回报率来说,比中国要高出好几倍。

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