美国土地使用规划Zoning简介 青岛美国移民
编辑：金乐移民公司 时间：2014-06-20
在购置房产时，很多人会考虑房价、地区、贷款、地税、投资性、学区等许多不同因素。青岛移民|青岛美国移民
在购置房产时，很多人会考虑房价、地区、贷款、地税、投资性、学区等许多不同因素，但往往容易忽略这些因素背后相当重要的一环─「土地使用规划」也就是一般我们所知的"Zoning"。青岛移民 青岛美国移民
Zoning的区域划分
土地使用规划Zoning原则上区分为住宅区、商业区、工业区三大区与特殊用途区，三大区下再细分等级与类别来规定所许可的范围。
住宅区
规划以R为代表，共有10种等级(R1-R10)、29种类别，并以数字高低来代表居住密集高低，如R7的住宅密度要比R1高。住宅区所占的分区比例最高，约有75%的土地分区都是属于住宅区。一般而言，如果所住的地区是属于R1-R5，表示你所住的地区是属于住宅密度较低的地区，人口较少、大众交通工具较不便捷、拥车率较高，房子多数许可是独立一、二家庭，或是半独立房子(Semi-Detached)，或是两者混合区、一至两家庭的连栋屋(Row houses)等。R6-10为中度-高度人口密集区，大众交通运输较为便利，有较多的住宅大厦。无论是哪一种分区，在不同等级、类别下对于建物与建地本身有不同程度的要求。以住宅区中最单纯R1-1独立一家庭为例，建地最少要有9,500平方英呎、宽度最少要有100英呎，前院与后院各自要有20、30英呎的长度，房子两侧各自要有至少15英呎宽与一个停车位。
分区符号后跟有A、B、D、X的都是有环境脉络管制(Contextual Zoning)的，如R6A、R7B等。环境脉络管制有时被称为是高度因素(Height Factor)，用以规范新建筑的高度、位置等，以维持所在地区原有的社区或是建筑特色。
商业区
为了兼顾居住质量与住民日常生活需求，在大多数的商业区(以C为代表)也可允许住宅，除了游乐园规划区C7及商业/工业区可同时存在的C8以外。如同住宅区一样，数字愈高代表商业密集度越高。住商混合的型式提供居民更便捷的生活质量，例如C1或是C2周遭是以住宅区为主，但允许像杂货店、干洗店、餐厅、药房等与居民日常生活息息相关的小型零售业设置；至于住商混合楼(Mixed Buildings)的商店则限制在大楼的一楼和二楼，例如曼哈顿雷辛顿大道(Lexington Ave.)两侧的商家即是。同时，为了配合实际状况，这类的住宅建筑对于前院或是两侧的空间就没有要求。至于华裔聚集的法拉盛地区就是C4，是所谓的地区性商业中心，提供有百货公司、专业性服务等，因此该区的交通状况比周遭要拥挤，大多数的状况下也有规定停车空间。与C4重叠的住宅区多是中高人口密集区。
工业区
画分以M为代表，M1-M3较为简单。M1属于轻工业，例如批发、仓储、木材加工等，通常也允许一些零售业或有限制的社区建设使用，例如医院、旅馆就可以盖在划分为M1的轻工业区内。邻近法拉盛市中心的Farrington Street与Linden Place一带即是被分区为M1与M2。
特殊用途区(Special Purpose Districts)
都市计划局在1969年开始指定特殊的分区，以具体的规划分区将当地的特色显现出来，因此某些原本会被排除的类别可以在这种特殊情况下存在。例如1965年成立的布碌仑高地(Brooklyn Heights)历史保留区内的建筑物被要求保留高建蔽率、沿街为低楼层、建筑物前有私人庭院，以反应19世纪的建筑技术与风格。这些特定区的土地使用管制常常是以既有分区管制的规则为基础，稍微修改或放宽几条规则作为特定区土地使用管制办法。
为子女美国选学区房指南：五大因素需考虑
许多家庭在孩子小学开始已经到美国留学，并且一直读到大学，所以，为留学子女买房被提上日程。有了房子后，不但使孩子可以免费上学区内的公立中小学，还是一个“以租养学”的好途径。为子女留学美国买房选学区，基本上有两种情况：一是因为一座城市而选择一个学校，二是因为一个学校而选择一座城市。
为子女留学买房选学区应该要考虑的五大因素。
一、学校分布：既然是为子女留学而买房，我们可以先选定在美国几个教育事业发展比较好的城市区域，比如马萨州波士顿：附近有一百多所大学，除了世界排名第一的哈佛大学，还有麻省理工学院、波士顿学院、波士顿大学、东北大学、马萨诸塞大学波士顿分校、伯克利音乐学院等。选择中小学也是同样的道理。选定学校后，再从某些网站上去查这个学校几公里范围内，都有哪些学区房。
二、住房环境：在一个地方买房子，尤其是学区房，一定要考察这个地区的居住环境是否舒适、安静、便捷、安全。以及，这个学区的族裔是黑人众多还是白人众多，是否有很多华人？是否有很多可以让孩子娱乐游玩的设施？学区内孩子和大人是否又好，是否可以给孩子提供一个安心的学习环境，可以让孩子尽快融入这个其中？都是需要考虑的因素。不得不承认的一个事实是，有的城市的学区房因为太火，并不是很容易买得到。
三、学区房价：因为美国的房产税很多都用于学区建设，房屋价格是和学区的好坏紧紧相连的。一个地方的学区好，房价就会随行就市水涨船高。所以买房前一定要衡量自己的支付能力，避免出现学校很好，学区贵的超出预算的情况，要先查考一下你选定的学校的周边的房价情况。
四、出租需求：留学美国的子女买学区房，也要看看这个学区的出租情况，即使孩子回国，也不会让房子空置。通常来讲，好的学区房周边学校众多，租房需求相对旺盛。
五、学区本身的学术水平：评判一个学区好不好，要看老师教的好不好，学生学的好不好，而且每个州可能会有不同的评估标准。青岛移民 青岛美国移民
