我们为什么指导客户投资德国房产？而且是二手公寓，不投资新房？

从下图不难看出德国房产的闲置率极低，而公寓的出租率更不是house&villa可以比拟的。一个良性的房产投资，关键并不是在于房产的品质，而更在于它的租金和当地的闲置率。因为只有出租才是稳定的收益。短线频繁的房产买卖在德国是不被允许的。

投资新房的风险远远要高于二手房，因为二手房可以看过往的出租记录以及当下的租金情况。新房无法直接做出真实的判断，只能靠一些周边情况进行揣测，一旦无法顺利出租，回报率极低。银行对于新房的贷款也是相当谨慎。反观二手房，只要租金可以完全覆盖房贷利息和房贷本金银行很乐意放出贷款。

投资风向标

数年前，风向标在澳大利亚造成悉尼公寓房的疯抢。但是略微了解一些市场情况的认识就知道，澳房之所以火，除了公寓的极低空置率外，可以申请70-80%的贷款。这也就是为什么我们提出德国用于投资也寄予这样的投资形态。

全款购房已为过式

在德国大部分人都不会选择全款购房，就好像在德国买IPONEX只会选额合约机的方式一样。在商业贷款利息仅为1.65-2% 的情况下，分期期限可以设定在50-99年。所以利用杠杆，利用房价的稳定攀升，以及德国对于炒房的限制，做出最稳定的公寓投资配比。

客户&房东&银行&保险公司

多方介入保证了房屋的价格，投资潜力，租约的持续性。

房东提供房源——客户选定房源——保险公司提供断组保险——银行提供贷款

为什么需要多方介入

保险公司愿意受保，就代表着当地的闲置率低，保险公司是不会做赔本买卖的。银行愿意贷款，说明房屋本身就具备偿还贷款能力，银行如果不是极低风险，是不可能贷出100%的。