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中国投资者减少,墨尔本公寓市场出现衰退

编辑:金乐移民 时间:2017-05-26
由于资本利得变得非常低,中国投资者已经失去了在墨尔本购买公寓的兴趣。加上中国政府出台的一系列限制资本外流的措施,中国客户已经很难将资产转移出海。“
 
 
       中国投资者进一步撤出墨尔本公寓市场,导致市场出现衰退情况。
 
       此前,中国投资者炒热了墨尔本内城区公寓销售市场,预计约有5000套新公寓将在今年完工待售。
 
       据墨尔本东城区一名专做中国客户的房产中介Ming Li表示:目前有80%的购买期房的中国买家遇到了融资困难的情况,无法筹集到房款。
 
       Ming Li还表示,自己的客户要么放弃了此前交付的头款,要么将公寓赔钱转售。
 
       Ming Li认为墨尔本的公寓市场已经转冷。
 
       “目前,墨尔本公寓市场已经进入过度供应的状态,由于资本利得变得非常低,中国投资者已经失去了在墨尔本购买公寓的兴趣。加上中国政府出台的一系列限制资本外流的措施,中国客户已经很难将资产转移出海。“
 
       一波新公寓房亏损潮正在墨尔本和布里斯本显现。根据BIS牛津经济研究院(BIS Oxford Economics)的一项最新调查,自2011年以来,墨尔本市郊有高达60%的售出楼花在买家转售时是亏本的或无利润可赚。在布里斯本内城区,有40%的楼花在转售时亏损。
 
       悉尼目前尚未明显感到公寓房建设热潮所带来的影响,衹有4%在转售时价格低于购买价。
 
       此间,澳洲的监管机构、政治家和经济学家都对悉尼和墨尔本房产的天价涨幅发出了警告。这些调查结果与他们的预期一致,随着贷款标准的继续收紧以及投资者抵押贷款利率的上升,投资者将面临更加艰难的时期。
 
       据《你的房产投资》杂志(Your Investment Property)发布的文章谈到,房地产资深人士Kevin Seymour的公司Seymour集团在布里斯本进行新开发项目之前,对该市的内城区进行了调查。他们发现,过去两年中,在Fortitude Valley区的优质大型项目中,有90%的新公寓房在转售时是亏损的。而这些大型项目的目标市场大部分是针对投资者。
 
       Seymour集团共调查了Fortitude Valley / Bowen Hills和Newstead两个布里斯本内城区的24个项目,共83套已出售的公寓房。
 
       BIS牛津经济研究院的分析师Angie Zigomanis预计,由于租户的规模和数量较小,所以布里斯本公寓房市场的表现要比悉尼和墨尔本的市场差。就布里斯本的公寓房市场而言,Zigomanis说:“这里的城市工作人口较少,而且有其它经济适用房可供选择。”
 
       在悉尼,新的高层公寓楼建成量将在2018年达到峰值,达25,800套,而去年则是16,210套。 墨尔本的公寓楼修建周期将在今年达到最高点,建成量为18,350套,去年为13,453套;布里斯本今年将有10,350套公寓房完工,是去年的两倍,去年为5,435套。
 
       根据花旗银行(Citi)的一份报告,澳洲不断增长的人口将不足以阻止房价在未来18个月内最高下降7%。
 
       报告预计,悉尼和墨尔本的房价将出现“部分修正”,而房市繁荣的结束可能会给经济带来更广泛的挑战。
 
       据《悉尼先驱晨报》报导,花旗的几位分析师在一份详细报告中预计,澳洲审慎监管局(APRA)推出的为房市降温的举措,将比以前更有效,并将与其它的市场因素结合起来。
 
       “随着供应继续追上需求,考虑到悉尼和墨尔本紧绷的房屋估价,有可能(房价)会出现一些修正。”报告预测,2018年,房价将下跌约7%。
 
       报告说:“我们的房价模型包括住房的潜在需求和供给参数,住宅存量增长超过人口增长速度,而且模型还包括家庭债务。模型表明,房价上涨是由家庭债务的增加促成的。”
 
       这意味着如果澳洲审慎监管局(APRA)能够成功地抑制家庭债务的增长,消费者也对房地产市场越来越谨慎,那么“未来两年间,房价可能会得到部分修正”,而且“即使人口增长依然强劲,情况也是如此”。
 
       “在我们看来,房价的最大跌幅将会是布里斯本和墨尔本的高楼、内城区的公寓,因为他们有很大的可能性会供过于求。”
 
       澳洲储备银行(RBA)在本周二的月度董事会会议上再次警告了这些公寓市场的不平衡状态,并做出了维持1.5%利率不变的决定。花旗银行的分析师们说,修正房价将会对更广泛的经济构成挑战,但还不至于是灾难性的。
 
       报告认为:“不会出现非常大的价格下跌从而引发经济下滑,但随着房价和家庭债务的持续增加,下行风险已经上升。”
 
       分析家们注意到,随着矿产繁荣的结束,住房在支撑经济方面发挥了关键作用,过去三年,家庭财富增加了30%。
 
       报告还警告说,审慎监管局的措施可能“不够给力”。“通过在所有市场实行更严格的贷款标准,应会使悉尼和墨尔本的房市降温,但会加剧珀斯的独立房市场和布里斯本公寓市场的疲软。随着住房热开始旷日持久的回退,澳洲经济面临第二次再平衡的挑战。”
 
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