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风暴接踵而至!澳洲房市是否能度过危机?

编辑:金乐移民 时间:2017-05-24
预计澳大利亚当局很有可能采取进一步的行动,这应该有助于当前的失衡问题得到有序地解决。中国投资者还需综合考虑,量力而行。
 
       胡润百富2011年的一份调查中,财产千万以上富豪最青睐的移民目的地里,40%选美国排名第一,37%选加拿大排名第二。此后,在中国富人的移民目的地中,加拿大一直排位靠前。2015年,一份调查显示,平均拥有净值3000万人民币的中国富人中,有12%有外国身份,移民目的地中,加拿大、美国和澳大利亚最受欢迎。
        据《澳洲金融评论报》报道,澳洲外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)的年度报告显示,2016财年审批的外国投资中,中国投资者占据首位,在澳投资总额达473亿澳元,其中大部分为房产投资。
       据了解,中国在澳投资的473亿澳元中,有319亿澳元属于房地产投资,其中大部分为住宅开发。
       外国投资审查委员会指出,新住宅、空地和现有住宅再开发等方面的开发,增加了房市供应,占所有住宅审批中的85.4%。其中获批的住宅建设大部分位于新州和维州,这两州中的悉尼和墨尔本房市需求继续在增大。相比之下,自2014-2015年以来,获得审批购买已建住宅的投资下降了36%。
       正当澳洲房产市场成为投资热门地的时候,一场场风暴接踵而至;中国公民限额购汇、全球征税CRS标准”在中国正式落地以及最新澳洲联邦预算案出台的一系列房产税措施;每一次消息的发出都让投资者心中一颤。那究竟什么才是澳洲房市风暴的中心呢?澳洲房市在经历了几场风暴之后又是怎样的发展势态呢?今天金乐移民将给您带来答案。
 
       一.中国公民限额购汇
 
 
       去年12月30日发布的中国人民银行令〔2016〕第3号显示,根据《中华人民共和国反洗钱法》、《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国反恐怖主义法》等法律规定,人民银行对《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》(下称《管理办法》)(中国人民银行令〔2006〕第2号发布)进行了修订,经2016年12月9日第9次行长办公会议通过,将于2017年7月1日起施行。
       《管理办法》规定,对当日单笔或者累计交易人民币5万元以上(含5万元)、外币等值1万美元以上(含1万美元)的现金缴存、现金支取、现金结售汇、现钞兑换、现金汇款、现金票据解付及其他形式的现金收支,金融机构应当报送大额交易报告。比如,自然人通过银行机构用人民币现钞购买美元现钞,当日单笔或者累计交易人民币5万元以上(含5万元)的,办理业务的银行机构需将此交易作为大额交易上报。
       同时,《管理办法》规定,自然人客户银行账户与其他的银行账户发生当日单笔或者累计交易人民币20万元以上(含20万元)、外币等值1万美元以上(含1万美元)的跨境款项划转,办理业务的银行机构需将此交易作为大额交易上报。
       提交报告的责任在包括银行在内的机构方,而企业和个人无需履行额外的报告手续。提交大额交易报告主要用途是供反洗钱部门进行资金监测分析。国家外汇管理局(简称外管局),但《管理办法》不涉及个人外汇管理政策调整,个人年度购汇便利化额度(5万美元等值)没有变化。
 
       此项规定对海外房产市场的造成冲击的点在于:
       新政前(即7月1日之前),每人每年有5万美元的购汇额度;每天有1万美元的取现额度,额满即止;每人在5万美元额度内的汇款直接汇出。
       新政后,如果要避免触发大额交易申报,每天只能换等额5万元人民币的美元和其他外币,按照当前汇率为7100美元;跨境汇款1万美元及等值外币的交易都会被银行等金融机构向上申报,而要避免触发申报,5万美元要分5次在不同单日汇出,而事实上分拆购汇也属违规行为。
       这也就意味着,海外投资者常用的“蚂蚁搬家”式转移境内资产的方法已经行不通。业界普遍认为此项新规会阻挡一部分投资客,比如没有海外资金的普通客户。对房产市场必然会造成一定冲击。
 
       二.全球征税CRS标准”在中国正式落地
 
 
       另外,近几天传得沸沸扬扬的CRS。
       近日,国家税务总局、财政部、中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会六部门联合发布了《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》(下称《办法》),计划7月1日起要求金融机构全面清查收集本国非居民金融账户信息,这包括账户持有人名称、账户余额或价值、利息、股息以及出售金融资产(不包括实物资产)的收入等信息。
       据国家税务总局等部门介绍,在中国境内开立账户的非居民或者有非居民控制人的消极非金融机构所受影响较大。
       如果一家非金融机构取得的大部分收入是股息、利息、租金、特许权使用费等消极经营活动收入,则该机构属于消极非金融机构。例如那些容易被当作跨境逃避税的工具、设立在某避税地、仅持有子公司股权的中间控股公司。
       也就是说,此举将对那些在居民国之外持有金融资产,而又没有按照居民国规定缴纳居民国税收的个人或企业影响较大。
       对社会公众来说,《管理办法》的影响较小,主要对在金融机构开立新账户的部分个人和机构有一定影响。
       另外,本办法所称金融资产包括证券、合伙权益、大宗商品、掉期、保险合同、年金合同或者上述资产的权益,前述权益包括期货、远期合约或者期权。金融资产不包括实物商品或者不动产非债直接权益。
       所以所购买的工厂、别墅、游艇、土地,都不是金融资产,都不用交换信息。也就是说,资本控制基本未影响到悉尼的高端住宅市场。
       由于终端买家在澳洲购买房产大多是处于硬性需求:要么上学,要么做生意,而不仅仅是纯粹的投资客。有居住地及其他资金来源,因此,在这部分市场不会带来任何实质性改变。
 
       三.最新澳洲联邦预算案房产税措施
 
 
       为应对澳大利亚的住房可负担问题,政府宣布了如下税务和养老金措施:
       自2017年5月9日晚7:30(澳大利亚东部时间)起,非澳洲居民和临时税务居民在出售自住房的时候不得像以 前那样通过“自住房豁免”条例来免除相应的资本利得税,但2017年5月9日前已持有的物业仍沿用旧规(直至 2019年6月30日)。
       自2017年7月1日起,非澳洲居民在出售房产时资本利得预提税的税率从10%上升至12.5%。
       自2017年7月1日起,非澳洲居民在出售房产时征收资本利得预提税的门槛从200万澳元下降至75万澳元。 
       从2017年5月9日晚7:30(澳大利亚东部时间)起,对在澳购买房产的海外投资者,若所购买的房产空置时间 (非自住、租赁或处于待租状态)达到每年六个月,政府将对这类房产征收房屋空置税。 
       自2017年5月9日起,新开发物业中外国人士所有权比例不得超过50%。 
       采取措施鼓励通过管理式投资信托(Managed Investment Trusts)投资廉租房项目。
       引入首次置业养老金储蓄账户计划,允许纳税人支取部分养老金供款用作首次购房的首付。 
       符合资格的“大房换小房”人士将出售其主要住所的部分或全部收益作为税后养老金供款,这一供款无需符合养 老金供款上限规定。因出租住宅类物业产生的相关交通费用(例如验房、维护及收租产生的交通费用)不得用于税务抵扣。与此同时,住宅类物业投资者的折旧抵扣也将限制于所产生的实际开支
       以上每条都能对澳洲房产市场产生较大影响。
       由此不难得出结论,澳洲房市的风暴眼还是聚集在国内。
 
       四.警惕澳洲房市结算风险
 
 
       据《澳洲人报》最新报道:随着澳大利亚墨尔本六月底将交付1.5万套公寓,距今仅剩下五周左右的时间,新的房市拐点正在形成,或对悉尼同样会造成长期的影响。
       另外,布里斯班已出现了公寓供应过量危机,相比去年同期房屋租金下跌17%,内城区空置率已达到4.4%,已经超过了2013年12月空置率达4.1%的峰值。虽专家看好布里斯班房市长期发展,但近两年过量供应已成事实,投资房业主将承受压力。
       墨尔本曾经上演的公寓房“炒楼”行为导致了1.5万套房产交付存在问题,而今新的投机游戏正在墨尔本外郊开始上演。虽然这场房市投机游戏看上去仅局限在墨尔本,但是实际上由于一些缺乏经验银行机构的参与,澳大利亚全国范围内都存在类似的问题。
       据了解,1.5万套可能存在交付风险的公寓房(约占交付总量的2/3)主要是一些大型开发项目,归亚洲大型机构或中国大银行所有。由于这些投资机构所采取的战略是长线战略,因此开发商还没有筹款压力并可以获得相应的现金结算。这也就意味着存在实际交付问题的公寓房数量或仅为5000套左右。
       但是这5000套房产都集中在一些规模较小的开发项目。目前麻烦的问题是澳大利亚银行调低了发放给当地新房借款人的贷款数额,中国炒房人无法从当地银行获得贷款也无法从本国抽出资金。
       因此,据估计这些交付问题房产价值不少于10亿澳元。其中部分资金已从非银行贷款机构处筹得。但是仍存在很大的资金缺口,对于开发商和贷款银行都将构成打击。
       这场公寓危机中的危险点在于:很多澳洲当地和中国投资者三年前刚开始购买这些期房的时候只需要支付10%的首付款,建成后才需要付全款。很多人认为等到期房建成变成现房的时候,他们肯定可以依靠房价上涨获利然后卖掉部分公寓房就可以用来支付剩下应缴纳的资金。但是由于这些公寓房并未按他们所预期的那样上涨,然后又面临全额缴纳现金,且又不能从银行获得足够贷款的困境。
       虽然墨尔本的公寓房市场目前处于交付危机的困境,墨尔本外郊土地开发商此前却表示很少看到如此强劲的需求。部分离开悉尼的人士认为25万澳元的价格购买一幢公寓很划算。此外部分资金不足的澳人纷纷选择墨尔本外郊居住。这些都是实实在在的买家。但是更大的买家却来自那些投机群体。他们在玩着三年前一样的把戏——先付首付款(通常为10%)买下好几个房产然后在坐等涨价后抛售。
       根据墨尔本外郊开发规定,一个开发商从银行贷款先进行地基、管道工程然后预售60%的房产后才会开始兴工建设。但是开发商们发现这60%的预售量往往都是来自相关方。有的时候是很多人组团炒房。
       地价上涨皆大欢喜。但是从上述公寓房危机来看,短期内地价升值不及预期,这些炒房买家在交付时又无能为力支付多个单元公寓房价格。
       据了解,目前已经有很多开发商开始对所有预付款买房人的身份进行审查。炒房行为会导致房价飙升,将大量真正的刚需群体挡在房市之外。
 
       五.2017最新澳洲房产市场季度报告
       那么,近段时间一波未平一波又起的澳房市场,究竟是怎样光景呢?
       据CoreLogic的住房价值指数报告显示,2017年第一季度的住房价值再一次迎来增长加速。截至2017年3月的12个月中,八大首府城市的住房价值总计增了12.9%,3月底的八大首府城市综合指数年增长率达2010年5月以来新高峰 。住房价值的持续上涨导致澳大利亚的住宅总价值达到7万亿澳元。
       过去一年中,八大首府城市中一半城市的住房价值年增长率超过了10%,悉尼18.9%的增长率为其2002年11月以来的顶峰;墨尔本及堪培拉紧随其后,15.9%和12.8%的增长速度分别为2010年8月和7月以来的峰值;布里斯班年增长率为 3.7%;阿德莱德为 3.4%;霍巴特为 10.2% ;而珀斯和达尔文的年增长率却分别下跌了4.7%和4.4%。
       2008年金融危机导致住宅价值下跌约6%后,截至目前,八大首府城市住房价值已增长68.5%。这一强劲的综合数据,实际主要受悉尼、墨尔本和堪培拉10.92%、92.4%和39.6%的涨幅影响,但其他首府城市的住房价值增幅均低于20%。
       低成本贷款(尽管抵押贷款利率已开始上涨)、一些城市的房地产高回报率以及悉尼和墨尔本上扬的人口和经济增势持续推动着住房价值走高。尽管近期银行监管力度加强、住房可负担性已迎来挑战,但鉴于短期内上述三个因素仍将发挥主要影响作用,预计未来一年内住房价值仍将继续上涨。
       住房价值的持续走高带动市场投资者推高住房建设数量,其中单元房建设量增长明显。最新人口普查显示,近几年来单元房的投资数量是独立屋的两倍。从激增的投资贷款可以推断,大多数新建单元房的购买者为投资者。目前,海外投资者的住房购买量不甚明确,尽管官方数据显示近年来海外投资数量激增但相关最新数据缺失。
 
       部分首府城市单元房价值受其建设量激增影响涨幅逊于独立屋。
 
       “租赁市场受住房供应量激增影响,近年来租金增长明显放缓。随着未来更多的住房投入市场,预计几年内租金增长将保持低位,住房空置率值得关注。
       八大首府城市住宅价值近五年来持续攀升,悉尼和墨尔本地区的增长速率也有所加快。尽管较低的抵押贷款利率使得贷款成本较低,但对于仍然处于房地产市场以外的人来说,飙升的房价和首付款使得拥有第一套住房变得愈发困难。
       不过,澳大利亚其它地区与悉尼和墨尔本的住房市场情况并不趋同,后者受到强劲的经济和人口增长影响,抵押贷款需求较大。但这两个城市以外地区则受相对较弱的经济状况影响,住房需求相对较弱。
       随着住房可负担性挑战越发严峻,政府对房地产市场改革的推动力不断加大。但从目前的情况预计,住房价值可能只会随时间继续不断增长。
       八大首府城市住房价值的年增长速率正处于2010年5月以来最高点
       2017年第一季度,八大首府城市的综合住房价值比去年同期上涨了3.5%,全年增长达12.9%。
       2016年第一季度住房价值年增长率为6.4%,增长缓慢不及目前增速的一半。
       过去12个月中,除达尔文地区外,其它地区的独立屋价值年增长率(13.4%)高于单元房(9.8%)。
       过去十年中,住房价值的年复合增长率为5.8%,低于过去12个月年增长率的一半。
       2011年3月至2012年5月住房价值下跌6.5%后,八大首府城市住房价值持续走高,涨幅达49.3%。
       八大首府城市中四个城市的住房价值在过去12个月中增长率达两位数
       截至2017年3月的12个月中,八大首府城市的综合住房价值上涨了12.9%,各城市间存在差异。
       过去12个月中,悉尼和墨尔本的住房价值分别同比增长了18.9%和15.9%,霍巴特和堪培拉则为10.2%和12.8%。
       布里斯班和阿德莱德的住房价值增长平缓,而珀斯和达尔文地区则迎来负增长。
       悉尼的住房价值增速正处于2002年11月以来的峰值,其中独立屋价值在过去一年上涨了19.7%,单元房价值上涨了15.3%。
       墨尔本住宅价值增长率处于2010年8月以来的最高点,过去一年中,独立屋价值上涨了17.2%,高于单元房价值5.2%的涨幅。
       布里斯班的住房价值增长平缓,但独立屋价值上涨达4.0%,远超单元房0.2%的涨幅。
       阿德莱德与布里斯班相似,独立屋价值上涨3.6%,而单元房价值仅上涨1.7%,因此总体住房价值增长平平。
       珀斯住房价值在过去一年中持续下滑,独立屋和单元房价值分别下跌4.6%和5.5%。
       霍巴特住房价值在过去一年中增长强劲,主要得益于独立屋价值上涨11%,单元房价值仅上涨2.7%。
       达尔文的整体住宅价值持续下降,尽管过去一年中单元房价值上涨了6.9%,但独立屋价值下跌7%使得整体价值走低。
       堪培拉2016年住房价值增速加快,处于2010年7月以来峰值。过去一年中,独立屋价值上涨了13.6%,单位价值增长了1.6%。
       八大首府城市过去12个月中房地产总回报率近17%
       截至2017年3月的12个月内,房地产总回报率(包括价值增长和租金回报)为16.7%。
       过去12个月内,悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉的回报率均为两位数。
       除珀斯地区的回报率为-1%外,其他首府城市均为正回报率。
       住房交易数量低于峰值但近几个月来增长明显
       据估计,截至2017年3月的12个月内,澳大利亚已过户的住房交易量为476582起。
       与2015年相比,交易数量下降了5.1%,不过圣诞季/新年前的交易数量有所回升。
       据估计,八大首府城市的已过户住房交易量约有302907笔,占全国的64%。
       八大首府城市的交易量比去年同期下跌7.5%。
       各首府城市的交易量变化率为:悉尼下跌4.8%,墨尔本下跌13.3%,布里斯班下跌11.1%,阿德莱德增加1.6%,珀斯下跌1.6%,霍巴增长2.4%,达尔文下跌7.1%,堪培拉下跌3%。
       注意:这些数字只涵盖已过户交易,期房交易在未交房情况下不记录在内。鉴于此,预计未来几年中,交易活动将随着期房的过户迎来增长。
       住房价值涨幅远超租金,总租金收益率创历史新低
       2017年3月底,八大首府城市的总租金收益率为3.1%,创历史新低。其中,独立屋租金收益率为3.0%,单元房租金收益率为4.0%。
       去年,总租金收益率为3.5%,独立屋和单元房租金收益率分别为3.4%和4.3%。
       目前,悉尼和墨尔本的总租金收益率处于最低,分别为2.9%和2.8%。
       其余首府城市的总租金收益率为:布里斯班4.2%,阿德莱德4.0%,珀斯3.6%,霍巴特5.0%,达尔文4.7%,堪培拉4.1%。
       过去12个月中,堪培拉的总租金收益率保持平稳,是唯一一个该项收益率未下跌的城市
       由此可见,澳大利亚房产市场的风险并不在海外买家、中国买家。中国政策风险对澳洲房产市场的影响较为有限。澳洲房产市场真正最大的风险在于银行没有正确评估出家庭收入的风险。
       随着人们对澳大利亚房地产市场的投资热情不断上升,过去的投资经验似乎都被抛在了脑后。过去四年间私人部门债务的增长和房地产市场房价的普遍上涨加剧了这一严重局势,澳大利亚的经济失衡状况不断加剧。
       有研究称,在澳洲一个人如果不是医生的话,他从银行贷款的总量一定不能超过他总收入的3倍,但是现在这一比例已经达到了4倍甚至6倍。为了增加有资产支持的贷款,银行已将放松了房贷的标准,这致使信贷支持的房价不断走高。”
       而在上周的一份研究报告里发现,虽然外国投资者购买的澳大利亚住宅只占据澳大利亚本国所销售住宅总数的15%以下,但是仍有超过75%的悉尼人认为是外国投资者推高了澳大利亚的房价。房价的持续走高。
       由此看来,澳大利亚当局是时候审视自己的内部风险了。
       预计澳大利亚当局很有可能采取进一步的行动,这应该有助于当前的失衡问题得到有序地解决。中国投资者还需综合考虑,量力而行。
 
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