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德国房产介绍

编辑:金乐移民 时间:2017-02-06
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海外房地产业内人士曾说,“应该给德国政府房地产政策打99分”。我认为,这是中肯的评价。在我所了解的世界发达国家中,德国的房价调控工作做得最好。

德国是欧洲人口最多的国家。截至2006年底,德国总人口为8245万人(其中750万为外籍人),国土面积357020平方公里,略小于我国云南省的土地面积(39万平方公里)。德国的人口密度为每平方公里230人,是欧洲人口最稠密的国家之一。在“二战”后和两德统一后,德国曾是全球房荒最严重的国家之一。发展到今天,德国住房供应充裕、政策法律完善、房地产市场稳定,其成功经验非常值得我们借鉴。

目前,德国普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。据统计,从1977年至今的30多年里,德国平均房价仅上涨了60%,而平均每年涨幅不过是2%,如果扣除物价上涨因素,德国房价实际上是在缩水。

与德国房价稳定形成明显对比的是,过去10年内,除了德国、日本和瑞士,其他的发达国家都出现了房价的快速上扬。据统计,14个发达国家中家庭住房资产总额按时价计算为60万亿美元,相当于这些国家GDP总额的2.2倍,全球GDP总额的1.1倍。如果套用OECD计算出的背离率,其中20万亿美元属于高估价值。

那么,德国房价为何长期保持稳定呢?最直接的原因是,德国住房供求均衡。

德国目前大约有3800万户家庭,住房总数约4000万套,完全满足每个家庭一套住房。现有的人均居住面积达41平方米。同时,根据德国政府的土地规划,近年来德国每年新增住房在25万套到30万套左右,这完全能够满足居民的新增购房需求。而德国人口出生率在西方国家中最低,德国人口已连续多年负增长,按照现在的人口负增长速度,预计在未来的40年里,德国人口将减少到7千万人或是更低。

当然,住房供求均衡甚至供大于求,并不等于房价必定下跌而不会上扬。如中国的国有土地使用权出让市场,房地产开发商竞拍土地之后,囤积而不开发,人为制造土地供应短缺,推高房价。

德国的房价完全取决于市场供求关系,政府并不直接对房地产市场进行干涉(甚至不直接向市场提供住房),但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展,既实现了“居者有其屋”,又让炒房者没有机会可乘。

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